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La passion des châteaux

Posséder un domaine classé… un rêve que partagent beaucoup d’amoureux d’histoire et de vieilles pierres, mais qui nécessite beaucoup d’implication. Par Colette Sabarly.

Rêve d’enfant ou de grandeur, acheter un château pour vivre sa passion des vieilles pierres n’a rien d’inaccessible. Sans se ruiner, il est assurément possible de transformer ce rêve en réalité. Car l’offre est très large avec des prix qui ont fortement chuté depuis 2010, de l’ordre de – 20 à – 30 %, voire plus dans certains cas. Aux abords des grandes villes, ils ont mieux résisté. Bref, aujourd’hui, les opportunités sont nombreuses en Normandie, en Bretagne, en Bourgogne, en Poitou-Charentes ou encore en Midi-Pyrénées. « Les tarifs démarrent à 400 000 euros, mais peuvent allègrement dépasser plusieurs millions selon la qualité et la situation du bien« , note Éric Louvet, directeur de l’agence Mercure Bourgogne.

Si le marché était sinistré depuis 2010, aujourd’hui, il se réveille quelque peu et la clientèle étrangère semble revenir timidement sur le marché. « Avant la crise, elle provenait des pays anglo-saxons et du Benelux, mais on recommence à faire des ventes à des Russes et des Chinois, explique Xavier Robelin, directeur de Mercure Charentes-Poitou. D’ici la fin de l’année, nous devrions avoir réalisé une dizaine de transactions pour des châteaux, ce qui est score tout à fait honorable. » Même son de cloche chez Foujols Immobilier. « Le marché bouge dans un rayon de 100 km autour de Paris mais, hormis quelques Chinois, on a surtout affaire dans la région à une clientèle qui cherche à y exploiter une activité« , note Marc Foujols. Ce qui plaît généralement aux amateurs, c’est la propriété facile d’accès, aux lignes symétriques, avec un corps central flanqué de tours, de dépendances, avec de belles pièces de réception, un peu de terre autour et sans nuisance.

L’état du château est également un élément essentiel. Le fait qu’il soit classé monument historique (MH) ou inscrit à l’inventaire supplémentaire (ISMH) lui donne aussi plus de valeur. D’autant que les travaux de restauration peuvent être subventionnés et offrir des avantages fiscaux (lire encadré). Si le site permet d’envisager une activité, c’est encore mieux (visite, réceptions, exploitations des terres).

À l’inverse, une propriété des XVIIe et XVIIIe siècles, inscrite comme monument historique, avec 15 pièces (600 m2) et 16,5 hectares de terre dont un vignoble d’un 1,4 hectare en AOC côtes-de-nuits, est actuellement proposé à 5,3 millions d’euros. « Les châteaux dotés d’un vignoble, très recherchés, sont rares en Bourgogne en raison de parcelles éclatées« , précise Éric Louvet. Près de Paris, comptez autour de 1 à 2 millions d’euros minimum.Les prix varient donc très sensiblement en fonction de tous ces critères. en Bourgogne, un petit château des XVe à XVIIIe siècles avec de nombreux éléments d’époque (mais non classé et non inscrit), d’une dizaine de pièces (330 m2) sur 8 500 m2 de parc s’affiche à 830 000 euros.

« Mais, à 100 km de la capitale, on parvient à trouver de jolies demeures à 800 000-1 million« , confie Marc Foujols. Bref, pour le prix d’un appartement parisien, l’amateur de vieilles pierres peut réaliser son rêve. C’est le choix qu’a fait la famille Delecourt il y a deux ans et demi en s’offrant le château Daubeuf, en Seine-Maritime, une propriété de 1729, d’un style Louis XIII assez pur. « Il était dans la même famille depuis 400 ans lorsque nous l’avons acheté« , explique Jérémie Delecourt. Le château, flanqué d’écuries ajoutées au XIXe siècle, d’un chenil exceptionnel et de jardins à la française, nécessite cependant de gros travaux de rénovation. Mais rien ne saurait arrêter la famille Delecourt, même si elle estime l’investissement annuel à 200 000 euros. « Il faut être passionné et un peu fou pour entreprendre un tel projet, car nous savons que nous ne récupérerons jamais les sommes investies, mais c’est un plaisir de tous les instants que de redonner son lustre à cette propriété, d’autant que nous nous sentons épaulés« , ajoute Jérémie Delecourt. Heureusement, comme beaucoup de propriétaires qui restaurent un patrimoine historique (classé ou inscrit), ils ont bénéficié de subventions et de prix remis par des associations.

DES SUBVENTIONS ENCOURAGEANTES

Entre un toit qui s’éventre, une muraille qui s’effondre, une installation de chauffage qui rend l’âme… une chose est sûre : la passion des vieilles pierres coûte cher.  » Autrefois, les propriétaires avaient la possibilité de subvenir aux besoins de la propriété grâce aux revenus de la chasse, de la pêche, des terres agricoles ou forestières, explique Dominique de la Fouchardière, professionnel de l’assurance de ce type de bien chez Verspieren. Aujourd’hui, ces activités ne rapportent plus grand-chose et les propriétaires, qu’ils soient châtelains depuis longtemps ou nouveaux propriétaires, sont obligés d’imaginer d’autres sources de revenus et de faire appel aux subventions ».

« Le marché bouge dans les 100 km autour de Paris »

Il faut savoir frapper aux bonnes portes. La première d’entre elle est celle de la Drac (direction régionale des affaires culturelles) dépendant du ministère de la Culture et de la Communication, qui octroie des subventions pour la restauration des éléments classés ou inscrits. « La subvention oscille entre 30 et 50 % des travaux pour une propriété classée monument historique et entre 15 et 30 % pour un édifice inscrit« , précise Marie-Caroline Duburch, déléguée générale de la Fondation pour les monuments historiques. Mais, pour en bénéficier, les travaux sont soumis à un agrément de l’architecte en chef des Bâtiments de France pour un bâtiment classé et à celui d’un architecte du patrimoine pour les édifices inscrits. « La DRAC finance aussi les études préalables sur les mêmes bases que les travaux proprement dit« , ajoute Marie-Caroline Duburch.

Autre porte où frapper, celle des collectivités (régions et départements), qui offrent leur soutien. « Si la DRAC donne 30%de subventions, il peut arriver que le conseil régional ou départemental octroie 15 % de subventions« , poursuit Marie-Caroline Duburch. Reste que ces subventions sont de moins en moins généreuses. « On assiste à un désengagement des départements pour le patrimoine historique« , explique Jean de Lambertye, le président de l’association La Demeure Historique.

FAIRE APPEL AUX ASSOCIATIONS ET AU MÉCÉNAT

Outre les aides de l’État ou des collectivités, d’autres pistes peuvent être suivies. Celles d’associations comme La Demeure Historique qui représente, auprès des pouvoirs publics, les propriétaires et gestionnaires d’édifices privés et qui propose à ses adhérents toutes informations utiles, entre autres en matière de restauration d’un édifice.

La Fondation pour les Monuments historiques prolonge l’action de La Demeure Historique. « Sauvegarder, partager, transmettre et construire l’avenir de ces monuments sont autant de façon d’agir quand ces témoins de notre identité se trouvent menacés, explique Benoît Bassi, le président de la Fondation. L’État n’est pas un mauvais partenaire mais nous ne pouvons pas tout lui demander, c’est la raison pour laquelle nous levons les fonds de donateurs pour aider les propriétaires à réaliser leurs projets. » Un appel à projets « restauration » est lancé chaque année auquel les propriétaires peuvent participer. S’ils sont sélectionnés par le jury, ils bénéficient d’une subvention.

L’an dernier, 70 000 euros de subvention ont été répartis entre six projets de restauration et un chantier-école. D’autres pistes sont à explorer. Notamment les prix des mécènes attribués aussi tous les ans aux meilleurs projets : prix Sotheby’s, Villandry, François Sommer, French heritage society, Jeune Repreneur d’un monument historique (initié par Patrice Besse et Verspieren) ou encore le Grand trophée de la plus belle restauration (Groupe Figaro/Demeure Historique et Fondation pour les monuments historiques).

Ces subventions sont toujours bonnes à prendre, même si elles demeurent limitées. « Nous avons obtenu deux prix en 2015, le prix Villandry pour la restauration du potager et le prix François Sommer pour la restauration des écuries« , s’exclame Jérémie Delecourt, très fier de la reconnaissance que lui procurent ces prix. Autre piste encore, le mécénat affecté ou le crowdfunding (financement participatif). Mais, attention, toutes ces aides sont strictement encadrées (pour en savoir plus : www.mecenatmh.fr). Cependant, ces subventions demeurent insuffisantes pour financer la restauration d’un château. L’ouverture à la visite, la location de salles pour des mariages ou des réceptions, le tournage de films, etc., constituent de bons filons pour générer du chiffre d’affaires et pouvoir entretenir, voire restaurer, un château.

Un régime fiscal favorable
Le régime fiscal des monuments historiques est applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Il permet aux propriétaires de déduire de leurs revenus certains frais d’entretien, de gardiennage, d’assurance, etc., de même que les travaux de restauration sur les parties inscrites ou classées d’un édifice. Les frais inhérents à l’entretien du monument, selon une grille précise, aux salaires du gardien, du jardinier, aux travaux de restauration… sont déductibles du revenu global sur la base de 100 % du montant lorsque l’édifice est ouvert au public, et de 50 % autrement. Le déficit éventuellement constaté est déductible du revenu selon des modalités particulières. Attention : le bâtiment est reconnu ouvert à la visite s’il compte au moins 50 jours d’ouverture par an, dont 25 jours non ouvrables d’avril à septembre ou s’il est visité au moins 40 jours de juillet à septembre.
À noter aussi que le régime des monuments historiques n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Colette Sabarly. journaliste spécialiste de l’immobilier