CHALLENGES N°530 du 24 au 30 Août 2017
Des tarifs allant du simple au centuple.
Chers à entretenir, les châteaux et autres manoirs peinent à trouver preneurs. Et pourtant, le rêve commence parfois pour le prix d’un studio à Paris…
A Guéret, la mairie essaie depuis plusieurs mois de vendre son château de Cher-du-Prat.
Cette jolie bâtisse bourgeoise avec un beau parc de 7.5 hectares a longtemps servi à loger des employés municipaux. Son prix ? 243 000 euros. Le tarif d’un pavillon en périphérie de grande ville. Ou d’un studio dans le centre de Paris. A l’autre bout du spectre, le château des Palmiers a été mis en vente en mars dernier. Son propriétaire est illustre : Donald Trump, président des Etats Unis d’Amérique. Le bien l’est un peu moins : un ressort construit il y a quelques années, sur près de 2 hectares, à Saint-Martin, un des confettis caraïbes de la France. Et qui, malgré son appellation de « château », n’a aucune chance d’être un jour inscrit aux Monuments historiques. Mise à prix : 28 millions d’euros. Deux exemples qui montrent la diversité d’un marché ou les prix peuvent passer du simple au centuple et ou l’historique et l’authentique ne font pas forcément recette.
Transactions rares.
La première préoccupation reste l’entretien. « Pour un château avec parc, il faut environ 80 000 euros de dépenses par an. Moins pour un simple manoir, mais jusqu’à deux fois plus quand il y a du personnel. Souvent les recettes des chambres d’hôtes, des manifestations et des mariages ne compensent pas ces dépenses », reconnait Jean de Lambertye, le président de la demeure historique. « De plus, soupire Bertrand Couturié, directeur associé à Barnes Propriétés et châteaux, les jeunes générations aisées ne sont plus attirées par la vie de châtelain. Les tropiques et les pistes de Courchevel ont souvent remplacé les week-ends à la campagne. » Du coup, le flux des vendeurs augmente régulièrement. En faisant le tour de la demi-douzaine d’agences spécialisées, Challenges a comptabilisé plus de 200 Châteaux et manoirs en vente. « Mais les transactions restent rares, temère Patrice Besse, expert en ventes d’édifices de caractère. Il se vend, chaque année, environ cinq grands châteaux à plus de 5 millions d’euros. Et moins d’une trentaine de petits châteaux de 2 à 5 millions. » Il existe aussi un marché plus abordable. Pour moins de 500 000 euros, dans les Côtes-d’Armor, on peut s’offrir un solide manoir du XVI° siècle, bien restauré et bâti sur 3 hectares de terrain. Pour 250 000 euros, un imposant palais de justice du XVIII°, un peu défraîchi, à Vancouleurs, dans la Meuse. Et pour moins de 160 000 euros, on peut mettre la main sur les 290 mètres carrés habitables d’un château près de Confolens, en Charente.
500 euros le mètre carré.
Même si les professionnels n’aiment pas l’évoquer, on peut dire que le prix moyen du mètre carré de château, en état très courant, tourne autour de 500 euros. Et monte à 1000 euros pour un château du XVII° siècle. C’est donc très bon marché. Et il est courant de négocier des baisses de 20, 30 à 50% sur le prix de présentation « dans le cas ou le propriétaie a ajouté à son prix d’achat initial tous les travaux qu’il a réalisés », précise un spécialiste de ce genre de transaction. Un château présenté à 4 millions d’euros – avec 2,5 millions de travaux réalisés – est ainsi parti, plus d’un an après sa mise en vente, à 1,35 millions d’euros, c’est à dire à peu près le prix que l’avait payé le vendeur. Il y a un abime entre la valeur du marché et la valeur intrinsèque du bien. « Dans la plupart des cas, ma valeur d’expertise tournera autour de 5 000 euros le mètre carré et montera à 8 000 voire 10 000 euros, alors que le propriétaire aura acheté ce mètre carré cinq à dix fois moins cher », reconnait Dominique de la Fouchardière, courtier d’assurance d’un bon demi-millier de châteaux français. Coté acheteurs, c’est le réveil. « On a vu revenir, dans le Périgord, des acheteurs expatriés, qui attendaient le résultat des élections de 2017 pour se décider », constate Marie-Françoise Gaussinel, d’Emile Garcin. Des agences avouent avoir le même chiffre d’affaires au premier semestre que celui de toute l’année dernière : « J’ai eu deux cas de surenchère sur des offres : cela faisait trente ans que je n’avais pas vu cela, confie Patrick Besse, pour qui « les acheteurs sont des familles ou des couples à la recherche d’authenticité et surtout préoccupés par l’environnement ». Eric Tréguier
Des travaux déductibles… mais sous conditions.
La législation sur les monuments historiques permet à leurs propriétaires (sauf s’ils sont propriétaires à travers des sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés) de déduire de leurs revenus tous les travaux de restauration qu’ils engagent, à condition de conserver la propriété de ces immeubles pendant au moins quinze ans à partir de leur acquisition. La déduction est de 100% pour ceux qui ouvrent leur monument historique au public et dont les travaux sont subventionnés par l’état. Dans le cas contraire la déduction tombe à 50%. Pour qu’un édifice soit ouvert au public, il faut qu’il soit accessible soit 50 jours par an, dont 25 dimanches et jours fériés, entre avril et septembre inclus, soit 40 jours durant les mois de juillet, août et septembre. Pour beaucoup de propriétaire de châteaux, les montants des travaux engagés dépassent les revenus qu’ils déclarent et qu’il leur aurait été possible de mobiliser.
